כשמרבית האנשים שומעים את המילה "משכנתא" (או "משכנתה" – האקדמיה ללשון העברית מרשה לנו לכתוב בשתי הדרכים), האסוציאציה הראשונה שתעלה בראשם, לרוב, תהיה נטילת הלוואה שמטרתה הינה רכישת נכס נדל"ן בבעלות פרטית, כדוגמת דירה או בית המיועדים לצורך מגורים.
אולם, למרות זאת, בעשורים האחרונים, בעלי עסק לא מעטים בישראל פונים לבנקי המשכנתאות השונים ובפיהם בקשה להלוואה הקרויה משכנתא לעסקים
לשמיעת המאמר:
מהותה של משכנתא לעסקים דומה מאד למשכנתא הרגילה – זו היא הלוואה המיועדת לרכישתו של נכס נדל"ן, רק שבמקרה הזה, הנכס הנרכש אינו נכס המיועד למגורים אלא נכס המיועד לפעילות עסקית, למשל סטודיו, חנות, בניין, משרד, מפעל, מגרש או כל נכס / שטח שייעודם הוא מסחרי. גם כאן, ההלוואה ניתנת בכפוף לשעבודו של הנכס לטובת הגוף המלווה.
בדומה להלוואות מהסוגים האחרים, גם למשכנתא לעסק מאפיינים ספציפיים שאותם חשוב להכיר, וכמובן, היא מגיעה עם יתרונות וחסרונות האופייניים לה, שגם אותם, חשוב להכיר, במיוחד אם אתם שוקלים לבקש, בשלב זה או אחר של פעילותכם העסקית.
משכנתא לעסקים – עבור מי היא נחשבת לרלוונטית במיוחד?
בעלי עסק ואנשי עסקים רבים זקוקים למקום מוגדר וקבוע לקיים ממנו ו / או בו את פעילותם העסקית. לא מעט פעמים, עצמאי, פרילנסר או אפילו עסק קטן מתחילים, בשלב הראשון שלהם, את פעילותם בבית, אולם עם צמיחת היקפי הפעילות של העסק, העניין הופך למגביל במקצת, גם לעסק עצמו וגם לבית / דירה שממנו הוא תפקד עד כה.
כך שבשלב זה, יתעורר הצורך במעבר של העסק אל מחוץ לתחומי הדירה או הבית.
לרוב, בתחילה, יבחר בעליו של העסק באפיק של שכירת משרד סטודיו או חנות לצורך ניהול הפעילות העסקית, דבר שלא יחייב ממנו גיוס הון עצמי בסכומים גבוהים במיוחד.
אולם, במקביל לכך, ישנם לא מעט סיטואציות בהן דמי השכירות החודשיים והעלויות נוספות (כדוגמת שירותי אחזקה, למשל, שבתשלומם מחויבים כל בעלי העסקים הממוקמים בשטחים המסחריים) מצטברים לכדי סכומים, שבסופו של דבר, אינם משתלמים לאורך הזמן.
בסיטואציות אחרות, בעל העסק עלול לגלות כי חלות מגבלות שונות על יכולתם להתאים מבנה לצרכי העסק המדויקים שלהם, בעוד הבעלות על המבנה נתונה בידיהם של אדם או גוף אחר, והעסק רק שוכר את המבנה מהם.
גם כאן, בסופו של דבר, תתקבל ההחלטה ההגיונית לרכוש נכס נדל"ן עבור הפעילות העסקית, וגם כאן, רוב בעלי העסקים יצטרכו לפנות לאפיק של בקשה לקבלת משכנתא לעסקים.
האם, במצב המשק הנוכחי, רכישת הנדל"ן נחשבת כעסקה משתלמת?
כפי שכתבנו קודם, ישנם מצבי "אין ברירה", מצבים בהם רכישת נכס הנדל"ן הינה כורח המציאות וכל דרך חלופית אחרת אינה משתלמת, או, לחילופין, אינה תואמת במדויק את צרכי העסק מבחינת האסטרטגיה התפעולית שלו.
במקרים האחרים, יכול להיות כי המדובר בהזדמנות להגדלת הכנסותיו של העסק או הכנסות בעל העסק.
ריכזנו עבורכם מספר מהשיקולים שעשויים לגרום לבעלי עסק, אנשי עסקים וגם אנשים פרטיים להתעניין ברכישת נדל"ן מסחרי:
במקרים של רכישת הנדל"ן המסחרי ע"י בעליו של עסק לצורך הפעלת העסק מתוך הנכס – על אף שמדובר, ללא צל של ספק, בהוצאה ראשונית כבדה למדי, בעלים העסקים שבוחרים לרכוש נכסי נדל"ן זוכים ביציבות ובשקט לטווח הארוך, זאת, בשל בידיעה שהם אינם עתידים להיאלץ להעביר, אחת למספר שנים, עם תום תקופת השכירות, את העסק שלהם למקום חדש.
אולי, כשהמדובר במשרד אדריכלים או בסטודיו לצילום אין המדובר בלוגיסטיקה מסובכת, אבל תארו לעצמכם העברת מפעל שלם על ציודו והמכונות שלו. לא רק זמן וכסף, אלא גם בירוקרטיה מול הרשויות ואינספור תהליכים והתאמות.
כך שאין זה פלא שמרבית בעלי העסקים יעדיפו לצמצם, ככל הניתן, את הצורך לעבור ממקום למקום.
במקרים של רכישת הנדל"ן המסחרי ע"י אדם פרטי לצורך השקעה – חלק ניכר מיועצי הפנסיה ומהמתכננים הפיננסיים ממליצים על רכישת נכסי נדל"ן כאפיק השקעה מניב ולגיטימי. במקרים כאלו, יושכר הנכס המסחרי במשך מספר שנים, ולכשמחירו יעלה, תעמוד בפני בעליו השאלה מה ישתלם לו יותר – להמשיך לקבל את דמי השכירות החודשיים טיפין טיפין או למכור את הנכס ולקבל את מחירו בפעם אחת.
את היתרון הבולט ברכישת נכס נדל"ן מסחרי המיועד להשקעה על פני קניית נכס נדל"ן שמטרתו היא מגורים כהשקעה תגלו בפסקה הבאה.
משכנתא לעסקים מול משכנתא שמטרתה רכישת דירת מגורים
באופן כללי, אין הבדלים משמעותיים בין המשכנתא המיועדת לרכישת נדל"ן עסקי / מסחרי לבין המשכנתא שייעודה רכישת נכס מקרקעין שייעודו הוא מגורים.
בשני המקרים, מעצם היות העניין במשכנתא (מלשון "משכון") הבנקים השונים למשכנתאות ילוו ללווים את הכסף כנגד שעבוד הנכס לבנק.
ההבדלים בין המשכנתאות השונות עשויים לבוא, לרוב, לביטוי בסכומי העסקאות. כאן, ככלל, ניתן לומר, כי מחירם של רוב הנכסים המסחריים בישראל, נחשב כנמוך יחסית למחירם של הנכסים המיועדים למגורים
. ובהתאם לכך, אף גובהה של המשכנתא שאותה תצטרכו לקחת עבור רכישת נכס כזה, יהיה, בממוצע, נמוך יחסית. והנה לכם יתרונה המובהק של רכישת נדל"ן מסחרי לצורך השקעה.
הבדל בולט נוסף בין שתי המשכנתאות הוא מועד פירעון ההלוואה במלואה. בין אם בשל הסכום הנמוך יחסית ובין אם בשל סיבות נוספות, מרבית המשכנתאות המיועדות לרכישת נכסי נדל"ן מסחרי / עסקי תוחזרנה במלואן תוך פרק זמן של עשור או שני עשורים (או פחות מכך) בעוד שמשכנתאות המיועדות למגורים תיפרסנה, לרוב (ואנחנו לא אומרים שכך אכן מומלץ לנהוג, אלא רק מציינים זאת כעובדה) על פני פרקי זמן ממושכים יותר עד שלושים שנה.
בדומה למשכנתאות שמטרתן היא רכישת דירה / בית, גם המשכנתאות לעסקים מוצעות ללווים במספר מסלולים שונים (בריבית קבועה / משתנה, צמודה למדד, צמודה למט"ח וכן הלאה), וגם כאן מומלץ, אם אתם מעוניינים לצמצם את רמת הסיכון, לשלב בתמהיל יותר ממסלול אחד.
מומלץ לקבל ייעוץ משכנתאות מסוכן מומחה
האם כל אדם יכול לקבל משכנתא?
כל קבלת הלוואה, במיוחד קבלת משכנתא (בין אם היא מיועדת לרכישת דירת מגורים ובין אם היא משכנתא לעסקים) כרוכה בבחינה מדוקדקת ומעמיקה של הלווה מהבחינה הפיננסית בהתחשב בסוגה ובאופייה של ההלוואה שאותה הוא מבקש לקבל.
זאת, מאחר, וכפי שכתבנו לא פעם בעבר, המדובר בגופים שמטרותיהם הן עסקיות, הם רוצים לא רק להבטיח את פירעון ההלוואה במלואה, אלא אף את קבלת הריביות והעמלות שלהם.
על רקע זה, ולאור אופייה התנודתי באופן טבעי של פעילות עסקית, מרבית הבנקים למשכנתאות מתייחסים אל הלוואות משכנתא לעסקים כאל עסקאות המאופיינות בפרופיל סיכון שהוא גבוה יחסית למשכנתאות הניתנות ללווים הפרטיים.
עניין זה אף משמעותי במיוחד עבור עסקים חדשים ועסקים המוגדרים כעסקים קטנים עד בינוניים – שני מאפיינים ייחודיים שעליהם, מורה הסטטיסטיקה כעל בעלי פוטנציאל לרמת פגיעות ולרמת סיכון לסגירה שהם גבוהים יותר מעסקים אחרים.
תנאי הסף לאישור קבלת המשכנתא
הבנק למשכנתאות שממנו תבקשו הצעה למשכנתא יבחן את הפרופיל הפיננסי והעסקי שלכם, ובמקביל, יבחן את מאפייני הנכס על פי הפרמטרים העיקריים הבאים:
- סוגו וערכו של הנכס שלצורך רכישתו נדרשת קבלת המשכנתא
- התשואות שאותן עתיד הנכס להניב (תחזית עתידית)
- משאבי העסק (תזרים מזומנים, נכסים קיימים, תוכניות התרחבות וכן הלאה)
- ההכנסה הפנויה שתשמש להחזרי המשכנתא. חשוב לדעת, כי אם בכוונתכם לרכוש נכס כהשקעה לצורך השכרתו, הבנק לא יתחשב בסכומים שאותם, לדעתכם, תכניסו מהשכרתו, אלא יתייחס, אך ורק, להכנסות הקיימות כיום.
בהתאם לתשובות שתתקבלנה, הבנק למשכנתאות יחליט אם לאשר לכם את קבלת המשכנתא ובאילו תנאים.
הריבית שאתם עתידים לשלם לבנק על משכנתא לעסקים, לרוב, תיראה לכם כגבוהה בהרבה מהריביות שנגבות כנגד משכנתאות / הלוואות אחרות. אבל כאן, נזכיר שני דברים:
הראשון – הזכרנו קודם כי בנקים מתייחסים לעסקאות מסוג זה כעסקאות בסיכון גבוה.
השני – כשאתם בוחנים משכנתא לעסקים חשוב להשוות "תפוחים לתפוחים". כלומר, להתייחס לתנאי ההלוואה לעסק ולהשוות אותם לתנאיהן של הלוואות אחרות המיועדות לעסקים ולא להלוואות או למשכנתאות הרגילות המוצעות לאנשים פרטיים.
האתגר – תכנון ההחזרים
פריסת ההחזרים, הייתה, מאז ומתמיד, ועודנה עניין מורכב למדי, ואין זה משנה באיזה סוג של הלוואה או משכנתא המדובר.
פה, פועלים שני כללי אצבע, שלמרבה הצער, מנוגדים זה לזה:
הראשון אומר כי פריסת ההחזרים לפרק זמן ארוך יותר פירושה צמצום גובהו של כל אחד מהתשלומים החודשיים, דבר, שללא ספק, מקל עליכם את העמידה בפירעון הסכום מידי חודש.
הכלל השני אומר (כאמור, בניגוד לראשון) שהחזר חודשי שהוא נמוך יותר יגרור עימו, בטווח הארוך, גם תשלום ריביות שהן גבוהות יותר מאשר הריביות על תשלומים גבוהים יותר בכל חודש.
בנוסף, שינויים במשק תמיד עלולים להיות מלווים בסיכון לעליות בריבית הפריים ובמדד המחירים לצרכן, כך שעלול להיווצר מצב שבו, מצד אחד, תשלומי הריבית עולים, אבל שווי נכס הנדל"ן שנרכש, מאידך, צונח.
וכאן, אנחנו מתחילים להתקרב לסיבות שבגללן, גם אם ויתרתם על שירותיו של יועץ משכנתאות עצמאי ובלתי תלוי ברכישת הבית / הדירה הפרטיים שלכם, מאד מאד לא מומלץ לנסות ולחזור על התרגיל הזה (שרק במקרה, כנראה, הצליח לכם) גם בבקשת המשכנתא העסקית שלכם.
מדוע נטילת משכנתא לעסקים דורשת מומחים למשכנתאות?
כל החלטה שנוגעת למצבו הפיננסי של העסק הינה החלטה מהותית וכבדת משקל שאליה חשוב לגשת בזהירות המרבית, ותוך ההתחשבות במורכבותם של הגורמים הרבים שנוגעים הן לפעילותכם העסקית והן ליכולותיכם הכלכליות כאנשים פרטיים.
נוסף על כך, בחירת תמהיל משכנתאות משתלם עבור העסק, תלוי, אף הוא, תלוי בגורמים שונים ורבים, ביניהם: מטרת רכישת הנכס, אסטרטגיה ומטרות תוכניתכם העסקית, תזרים מזומנים, צפי החזר ההשקעה העתידי וכד'. משכך, חשוב להיעזר בשירותי יועץ מקצועי המתמחה במשכנתאות לעסקים.
דילמת העסק הקטן – עובדתית, כיום, בישראל עסקים קטנים נחשבים כנתונים בסיכון גבוה יותר לסגירה ולפשיטת רגל. לכן, בנק יאשר מתן משכנתא לעסקים קטנים רק כאשר ייווכח שמאחורי העסק ישנה תוכנית עסקית כלכלית מהודקת ומפורטת וגם – בטחונות כספיים.
מאידך, העסקים הקטנים יהיו אלו שזקוקים, לרוב, לסכומים הקטנים יותר לצורך פתיחת העסק והפעלתו, נקודה שעשויה להיחשב לנקודת זכות בשיקולי הבנק בשאלה האם לתת לעסק קטן מסוים משכנתא או לא.
גם עניין פריסת תשלומי ההחזר, כפי שהוכחנו קודם, עלול להיות בעייתי למדי, בשל הדילמות המלוות אותו. רק יועץ משכנתאות מומחה יצליח למצוא את הפריסה הנכונה, שמצד אחד, לא תגרור עימה ריביות גבוהות מידי, ומהצד השני, גם לא תחנוק אתכם בכל חודש, בעת הגעת מועד פירעון התשלום.
בסיכומו של דבר
חשוב לזכור, כל העת, כי שוק ההלוואות והמשכנתאות מתרחב ומתפתח, והוא כולל, כבר כיום, אינספור מסלולים ולא מעט אפשרויות, שחלקן מתאימות לעסק שלכם (ולכם) יותר, בעוד אחרות – מתאימות פחות.
על כן, חשוב מאד שלא להתייחס לנושא משכנתא לעסק שלכם בקלות ראש, אלא להתאמץ ולעשות את כל מה שניתן, בכדי לבדוק, להשוות וגם למצוא את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר עבור העסק שלכם.
זכרו!
בשל התנודתיות הגבוהה בסיכונים בישראל, אתם עומדים כיום בפני עסקה שתשפיע על חייכם העסקיים ואף האישיים עוד שנים רבות. ולכן – חשוב להשקיע בה את כל המאמצים והמשאבים הנדרשים.
מתוך התובנה, כי מטרתה של המשכנתא (פרטית או עסקית) אינה להטביע אתכם בבוץ פיננסי, אלא למנף אתכם ולאפשר לכם זינוק קדימה, הדרך הנכונה ביותר לכך, היא להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתאות לעסקים על מנת שילווה אתכם ויסייע לכם במציאת המסלול המתאים והמשתלם ביותר.
אנחנו מזמינים אתכם למשרדינו לפגישת ייעוץ על חשבונינו כדי לבחון את מצבכם הפיננסי, ואת ההיתכנות לקבלת משכנתא.
