המושג "משכנתא הפוכה" נשמע באופן תדיר בתקופה האחרונה, אך רבים מהאנשים אינם מבינים לעומק את משמעותו או מה עומד מאחוריו. משכנתא הפוכה היא למעשה סוג של הלוואה, המיועדת בעיקר לקהל הבוגר מבינינו (גיל 55 ומעלה).
בניגוד למשכנתא רגילה, משכנתא הפוכה אינה ניתנת ללווה על מנת שיוכל לרכוש נכס כלשהו, אלא להיפך: על מנת להפוך את הנכס שברשותו למזומן נזיל. כלומר, המשכנתא הזו תינתן לאנשים שיש בבעלותם בית או דירה, ומעוניינים לשעבד אותם לטובת קבלת משכנתא (או במילים אחרות, קבלת כסף). המשכנתא נקראת "הפוכה" כיוון שבמשכנתא זו, בעל הנכס למעשה מקבל כסף ולא משלם לגוף ממנו הוא לוקח את ההלוואה (בניגוד למשכנתא רגילה).
שיטה זו נוצרה מתוך ההבנה שהיציאה לגמלאות עלולה להביא איתה קשיים רבים, חלקם כלכליים, ולעיתים קרובות – גמלאים יהיו מעוניינים לשמור על רמת חיים גבוהה או איכות חיים טובה, בייחוד לאחר שנות עבודה רבות ואינטנסיביות. לקיחת משכנתא הפוכה מאפשרת להם לעשות בדיוק את זה. להלן כל מה שצריך לדעת בנושא.
איך זה עובד?
יועצי משכנתאות משתמשים במשכנתא הפוכה שמהווה מעין פתרון פיננסי, אותו ניתן לנהל במספר דרכים שונות. כך, למשל, ניתן לקבל הלוואה חד-פעמית, או לחילופין – הלוואה חודשית, כנגד שיעבוד זכויות הלווה בנכס לטובת הגוף אשר מעניק לו את ההלוואה. במילים אחרות, הלווים מקבלים את ההלוואה על חשבון הבית, הדירה או כל נכס אחר שלהם.
מטרתה העיקרית של ההלוואה, כאמור, היא לאפשר לאנשים בגיל השלישי לנהל אורח חיים טוב יותר באמצעות הכסף אשר אותו הם מקבלים מהגוף המלווה. לוקחי המשכנתא חיים למעשה על חשבון הנכס, ובמקום למכור אותו – הם יכולים להמשיך להחזיק בו או לגור בו, כאשר הבעלות המלאה על הנכס נותרת שלהם. האנשים אשר בוחרים לקחת משכנתא הפוכה יקבלו סכום חודשי קבוע או סכום חד פעמי מהגוף המלווה (לבחירתם), עד אשר יבחרו לעבור לדיור חלופי כלשהו, לסלק את ההלוואה או עד שילכו לעולמם.
מבחינת הגוף המלווה, הנכס משמש כסוג של "הבטחה" לקבלת הכסף חזרה. את ההלוואה ניתן לסלק בכל עת במגוון של דרכים שונות: מכירת הנכס, מקורות כספיים אחרים או העברת הנכס לגוף המלווה במקרה של פטירת הבעלים שלו. גם במקרה בו ההלוואה טרם סולקה והלווה נפטר, יכולים היורשים להחליט אם להחזיר את ההלוואה באמצעות מכירת הנכס, או להחזירה באמצעות מקורות כספיים אחרים ולהמשיך להחזיק בנכס.
האם קיימות ריביות גבוהות להלוואה וכיצד משלמים אותן?
משכנתא הפוכה ניתנת לרוב בפורמט של "הלוואת בלון". בהלוואה מסוג זו, הריבית הנצברת למעשה "מנפחת" את הסכום הסופי שהלווה יצטרך להחזיר. בדומה למשכנתא רגילה או כל הלוואה אחרת, גם במשכנתא הפוכה קיימים הבדלים בסכומי הריביות בין הגופים השונים המעניקים את ההלוואה. מסיבה זו, רצוי מאוד לעשות "סקר שוק" ולבדוק היכן הכי משתלם לקחת את המשכנתא ההפוכה. את ההלוואה והריביות ניתן להחזיר בכל מועד אותו קובעים הלווים, כאשר ההחזרים אינם שוטפים, אלא נקבעים על ידי הלווים. מועד הסיום יכול להיות זמן מוגדר מראש אותו הגדירו הלווים, או לחילופין, במקרה של פטירה או מעבר לדיור חלופי. הגוף המלווה, מצידו, מקבל חזרה את הכסף בתוספת הריביות שנצברו ללווה.
מי זכאי לקחת משכנתא הפוכה?
כאמור, משכנתא הפוכה היא הלוואה המיועדת לבני הגיל השלישי. לכן, ההלוואה תינתן לאדם או לזוג שעברו את גיל 60, ומחזיקים ברשותם נכס מגורים ללא שיעבודים, חובות או עיקולים. גם אנשים אשר ברשותם יתרת משכנתא נמוכה ומעוניינים להחליף אותה במשכנתא הפוכה, עשויים להיות זכאים לקבלת ההלוואה. בחלק מהמקרים, על הנכס להיות בשווי מינימלי מסוים על מנת לקבל את ההלוואה. העניין תלוי בגוף ממנו אנו לווים ובתנאים אשר הוא מציע. בנוסף, על הלווה להיות צלול בדעתו, שכן רק הוא יכול לחתום על ההלוואה ולהתחייב לה. כלומר, ההלוואה לא תינתן במקרה בו אחד מבני משפחת הלווה יחתום בשמו, שכן על הלווה להיות מודע למעשיו ולהתחייב באופן ישיר לגוף המלווה.
היכן ואיך ניתן לקבל משכנתא הפוכה?
בדומה למשכנתא רגילה, משכנתא הפוכה ניתן לקבל מגופי משכנתאות "רגילות", חברות ביטוח ובנקים. התהליך הוא לרוב פשוט מאוד, קצר ומהיר, וכולל פנייה לגורם המלווה, בדיקת זכאות והגשת בקשה באופן מסודר. הלווים אינם נדרשים לערבויות, בטחונות או ביטוחים כלשהם. במרבית המקרים, תידרש גם הערכת שווי הבית על ידי שמאי. כאמור, אין צורך להחזיר את הכסף לגוף המלווה, שכן הנכס משועבד לטובת ההלוואה. בבוא העת או כאשר הלווה יחליט על כך, יוחזר הכסף לגוף המלווה באמצעות תשלום ההלוואה והריביות שהצטברו, או לחילופין, מכירת הנכס. במקרה בו מכירת הנכס מותירה "עודף" (כלומר, סכום הנכס גבוה יותר מסכום המשכנתא שנלקחה), יתרת הכסף תעבור ללווה או ליורשיו. במקרה בו ערך הנכס ירד או שהערכת הנכס הייתה גבוהה משוויו בפועל, לא יצטרכו הלווה או יורשיו לשלם את ההפרש לגוף המלווה.
מה ההבדל בין משכנתא הפוכה למשכנתא לכל מטרה?
משכנתא הפוכה ומשכנתא לכל מטרה דומות מאוד במהותן. ההבדל העיקרי בין שתי סוגי המשכנתאות, הוא שבעוד שבמשכנתא לכל מטרה סכום ההלוואה והריביות יורד בכל חודש, משכנתא הפוכה אינה מחייבת החזרים כספיים חודשיים, והלווה הוא זה שקובע למעשה מתי יחזיר את ההלוואה.
האם ניתן לשעבד נכס שהלווה לא מתגורר בו?
ניתן בהחלט לשעבד נכס שהלווה אינו מתגורר בו, אולם במקרה כזה, סכום ההלוואה שיעמוד לזכות הלווה עשוי להיות נמוך יותר. בנוסף, אם הנכס מושכר, הדיירים המתגוררים בו בפועל יצטרכו לחתום על הצהרה, לפיה הם מודעים לכך שבעת מכירת הבית יהיו חייבים לפנות את הנכס. במקרים רבים, מדובר בתנאי הכרחי לאישור ההלוואה.
מה קורה במקרה בו הלווה מעוניין לעבור דירה לאחר קבלת המשכנתא ההפוכה?
במידה והלווה משעבד נכס שהוא גר בו ולאחר מכן הוא מעוניין לעבור דירה, זכותו לעשות כן. אם הוא מעוניין למכור את הנכס, יש לפרוע את ההלוואה. במידה והוא מעוניין לרכוש בית חדש, ייתכן כי ניתן יהיה "לגרור" את ההלוואה לבית החדש, לאחר בדיקת הקריטריונים השונים ושוויו, אך בכל מקרה – יש לעדכן את הגוף המלווה ולהתייעץ איתו (במידה והלווה מעוניין להמשיך את ההלוואה).
מהו סכום ההלוואה המקסימלי שניתן לקבל מהגוף המלווה?
כאמור, כל גוף מתנהל באופן מעט שונה, והסכומים אותם נוכל לקבל עשויים להשתנות בין הגופים השונים. עם זאת, בדרך כלל, אחוז המימון ינוע בין 10 ל-50 אחוזים משווי הנכס, כאשר העניין תלוי בין היתר בגיל הלווה: ככל שגילו מבוגר יותר, כך אחוז המימון שיקבל יהיה גבוה יותר. כלומר, בעוד שאדם בן 60 יקבל הלוואה בערך של 10 או 15 אחוזים משווי הנכס, אדם בן 80 יוכל לקבל הלוואה בערך של 50 אחוזים משווי הנכס.
לסיכום הפתרון של משכנתא הפוכה נותן ביטחון כלכלי לגיל השלישי אשר אין ברשותם פנסיה גדולה, לרוב הילדים מבצעים את המשכנתא ההפוכה עבור הוריהם כדי שיוכלו לחיות בכבוד בשארית חייהם.
נשמח לתת לכם ייעוץ ראשוני והתאמת המסלול המתאים לכם פנו אלינו עוד היום
מאמרים נוספים שאסור לכם לפספס:
מתן האשראי כפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
